Письмо инвесторам THOR от президента Группы Олега Батраченко

Уважаемый инвестор!

Прошедший со времени последнего Инвестиционного Отчета период (октябрь 2009 – август 2010 г.) характеризовался началом стабилизации экономической обстановки в России и в мире в целом. Безусловно, не все проблемы ещё исчерпаны: серьёзные сложности до сих пор присутствуют в экономике Европы, далеко неоднозначна устойчивость экономического роста, наметившегося в США, определенные структурные проблемы остались в экономике России и стран СНГ, так что те или иные рецидивы кризисных потрясений ещё вполне возможны. Однако в целом сегодня уже можно говорить о постепенной нормализации как финансового, так и реального секторов глобальной экономики.

Эти тенденции напрямую отразились на рынках недвижимости и производственных активов. На сегодняшний день стало окончательно очевидно, что данные рынки находятся на своем ценовом дне. Во-первых, об этом говорит сама динамика цен на данные классы активов. С осени 2009 г. цены на них не падают и в определенных сегментах (прежде всего, готовые московские квартиры) уже начали постепенно расти. Во-вторых, сам абсолютный ценовой уровень готовой и возводимой недвижимости уже настолько приблизился к себестоимости строительства (не сильно уменьшившейся за Кризис из-за удорожания тех.условий и административных платежей), что любое дальнейшее снижение цен реализации неизбежно будет приводить к сворачиванию самой строительной активности. А Россия – страна, отнюдь не изобилующая недвижимостью: в то время, как в Европе и США на 1 жителя приходится в среднем от 40 до 70 м2 жилья, в Украине – 22 м2, в Китае 20 м2, в России этот показатель составляет 19 м2, а в регионах – и того меньше. В 2009 г. темпы ввода в эксплуатацию жилья в РФ были примерно в 3 раза меньше обозначенного руководством страны целевого уровня – 1 м2 на человека год. А в 2010 году, похоже, окажутся в 4 раза меньше. Все это свидетельствует о третьем ключевом факторе стабилизации цен на недвижимость – её растущей дефицитности в РФ. Резкое сокращение числа вновь закладываемых объектов за последние 2 года уже сейчас приводит к изменению соотношения спроса и предложения на данном рынке, даже несмотря на существенное сокращение за Кризис платежеспособности российского населения. С наметившимся же в середине 2010 г. оживлением ипотечного кредитования в стране, данная диспропорция видимо будет только усиливаться, неизбежно вызывая дальнейший рост цен на недвижимость – сначала постепенный, а затем все более и более усиливающийся.

Одним словом, на рынках недвижимости и реальных активов сейчас – время покупать: либо сами временно подешевевшие объекты, либо паи вложенных в них инвестиционных фондов, также пропорционально упавшие в цене. Дальнейшее падение цен, в силу перечисленных выше факторов, здесь маловероятно, а накопленный за 2 года Кризиса потенциал стоимостного роста весьма значителен.

Всё вышесказанное в полной мере относится и к активам, в которые вложены основные инвестиционные программы Группы THOR – OPTI-MAX и GUARANT. Существенно подешевев за весну и лето прошлого года, с осени 2009 г. эти активы, в целом, больше не падают в цене. Согласно проведенной летом этого года крупнейшей мировой оценочной компанией American Appraisal оценки данных активов, падение цен здесь остановилось, и даже наметился их постепенный, пока еще минимальный, рост. Это напрямую отразилось на стоимости паев данных инвестиционных программ, которая с начала октября 2009 г. по конец марта 2010 г. выросла: в случае Программы OPTI-MAX – на +0,1% и Программы GUARANT – на +0,3%. Несмотря на сложную экономическую ситуацию и ценой введенных весной 2009 г. определенных ограничений ликвидности данных Программ, эти активы удалось сохранить и не распродать за бесценок. Так что накопленный здесь потенциал ценового роста сохранен в неприкосновенности и имеет все шансы начать материализовываться уже с конца этого года. Особенно учитывая сегодняшнюю динамику развития этих активов, реализуемую за счёт девелоперской деятельности Группы THOR.

Необходимо отметить, что в первые полтора года Кризиса темпы этой деятельности на время неизбежно снизились. Резко упали продажи подмосковных земельных участков. В разы сократился приток новых инвестиционных средств. Малореалистично было говорить о банковском кредитовании. В результате, строительство офисного здания в центральной части Казани (4 600 м2) затормозилось на полтора года; возведение комплекса жилой и коммерческой недвижимости Williamsburgh Terrace в Нью-Йорке (16 000 м2) отстало от графика на три квартала; полученное в декабре 2008 г. разрешение на строительство офисно-жилого здания в центре Новосибирска (15 500 м2) оставалось нереализованным; 3 подмосковных коттеджных поселка (220 индивидуальных земельных участков) стояли без инженерных коммуникаций и поэтому продавались крайне медленно (20 участков за 24 месяца); а предприятия деревообработки в Шаховской (Московская область) и Шарье (Костромская область) испытывали дефицит оборотных средств и недостаток финансовых ресурсов для их дальнейшего развития и оснащения. Таким образом, сокращение оценочной стоимости активов инвестиционных программ THOR совпало с ограничением возможностей их удорожания за счет девелоперской деятельности и, более того, с уменьшением их ликвидности: по адекватным ценам недостроенные многоэтажки или загородные земли без коммуникаций массово продавать было крайне сложно, а избавляться от данных активов по бросовым ценам и, тем самым, отрезать пути дальнейшего роста стоимости инвестиционных паев OPTI-MAX и GUARANT было крайне неразумно.

Ситуация начала положительно изменяться с лета этого года. Полученные Группой THOR сторонние девелоперские и строительные контракты – согласования, строительство и эксклюзивная реализация коттеджного поселка «Заповедный берег» на берегу Дятловского водохранилища в Завидово (281 домовладение на 50 га) и жилого микрорайона на 46 000 м2 в ПГТ «Ермолино» (28-й км Дмитровского шоссе), элитные ландшафтные проекты на Рублево-Успенском шоссе, контракты на строительство и отделку коттеджей в поселках бизнес-класса на Новорижском направлении и т.д. – в сочетании с растущим доходом от хедж-фондового управления деньгами западных финансовых институтов, позволяющим успешно довершать финансирование проектов недвижимости в США, дали финансовую возможность сдвинуть девелоперское развитие активов программ OPTI-MAX и GUARANT с «мертвой точки».

По казанскому проекту (находящемуся на сегодня в 70% степени готовности), продлено разрешение на строительство, оформлен техпаспорт здания и оформляется его кадастровый паспорт, с тем чтобы к концу этого года было получено банковское финансирование и объект был достроен и продан в середине 2011 г. Для новосибирского проекта подписано Генеральное Соглашение с соинвестором-генподрядчиком, который после проводимых сейчас технических согласований договоров генподряда и долевого участия планирует начать строительство в течении сентября с.г. и весной 2011 г. выйти на уровень 5-7 этажа здания, что позволит начать там реализацию квартир. Завершить же строительство данного объекта планируется в начале – первой половине 2012 г. В Нью-Йорке этой осенью заканчивается первая фаза реализации проекта Williamsburgh Terrace, предполагающая строительство «под отделку» 4370 м2 жилых апартаментов, а также возведение и реализацию 7380 м2 коммерческой недвижимости. Средства, полученные от вышеуказанных продаж, погасят кредит софинансировавшего данный проект банка, что облегчит кредитование второй фазы проекта – чистовую отделку вышеуказанных апартаментов и строительство 12-ти трехуровневых таунхаусов. Полностью завершить проект предполагается в конце 2011 – начале 2012 г. Таким образом, 2011 год, похоже, станет годом практически одновременного завершения трёх крупных проектов Группы THOR в области многоэтажного строительства, что имеет все шансы не только значительно повысить ликвидность её инвестиционных программ, но и существенно увеличить стоимость принадлежащих их инвесторам инвестиционных паев даже в условиях возможного относительно медленного среднерыночного роста цен на недвижимость.

Параллельно начала оживать девелоперская активность и на принадлежащих инвесторам программ OPTI-MAX и GUARANT подмосковных коттеджных поселках «Времена года-2», «Просторы» и «Эдельвейс», по каждому из которых создана и успешно согласуется необходимая проектная документация. До последнего времени усилия Группы THOR по реализации загородных участков фокусировались на посёлке «Времена года-2», по которому уже получены тех. условия на электричество, согласован проект и трасса газопровода и выполнена рабочая документация по остальным инженерным сетям (водопровод, ливневая и бытовая канализация), а также построены периметровое ограждение и внутриплощадочные дороги. С осени же этого года в фазу активных продаж входит и поселок «Просторы», где за счёт сокращения коммуникационного пакета (продолжающего, тем не менее, включать магистральный газ и электричество), удалось сделать цену продаваемой земли весьма привлекательной для потенциальных покупателей: от $3900 до $5900 за сотку. В сочетании со значительно удешевлённым подрядом (от $560 за м2 дома из бруса или газосиликатного кирпича) и дроблением ряда участков на более компактные площади (от 6-7 соток), это позволит уже в сентябре выйти на рынок с довольно конкурентным предложением: «Дача в 40 минутах езды от Москвы за 1,7 млн руб.». Практически не снижая цену самой земли, это может позволить оживить динамику реализации подмосковных земельных активов программ OPTI-MAX и GUARANT и обеспечить финансовые ресурсы для их дальнейшего развития (прежде всего, строительства инженерных сетей), а значит – дополнительного удорожания и повышения ликвидности.

Вышеуказанное удешевление подряда, в значительной мере, стало возможным в результате запуска этим летом второго деревообрабатывающего предприятии программы OPTI-MAX в Шарье (Костромская область). Благодаря растущей рентабельности производства термодерева на подмосковном предприятии в Шаховской – занявшем за 2010 г. лидирующие позиции в РФ в своей рыночной нише – на Шарьинском предприятии создалась возможность добавить к цеху лесопиления запуск итальянского сушильного оборудования и немецкого домостроительного комплекса Hundegger К-2, способного превращать производимый в Шарье профилированный клееный брус и оцилиндрованное бревно в полностью готовые к сборке комплекты домов общей производственной мощностью до 150 коттеджей в год. Помимо трёх вышеупомянутых поселков – где уже начали строиться 6 первых коттеджей по разработанной Группой THOR технологии ThermohomeTM – осень 2010 г. может ознаменоваться получением крупных сторонних заказов в этой области. Рост же оборотов и прибыльности принадлежащих инвесторам OPTI-MAX предприятий деревообработки неизбежно положительно скажется на стоимости и ликвидности принадлежащих им инвестиционных паев.

Безусловно, прошедшие полтора года были крайне непростыми. В условиях, когда многие девелоперские структуры теряли контроль над своими объектами и прекращали деятельность, Группе THOR удалось сохранить основные активы её международных паевых фондов в неприкосновенности. Во многом благодаря разумной позиции большинства инвесторов программ OPTI-MAX и GUARANT, воздержавшихся от массовых требований их дешевой распродажи. В итоге, произошедшее за весну – лето 2009 г. снижение оценочной стоимости паев данных программ осталось лишь «на бумаге»: нам по-прежнему есть, что развивать и за счёт чего увеличивать капитализацию вложений в наши инвестиционные фонды на обоих берегах Атлантики. Как быстро пойдет это удорожание, как быстро восстановится ликвидность данных инвестиционных программ, зависит не только от оживления конъюнктуры рынка, но и от темпов нашей собственной девелоперской деятельности. А это, в свою очередь, будет определяться масштабами её финансирования из всех 4-х источников: реализация имеющихся активов по разумным ценам, сторонние строительные и производственные контракты, банковское кредитование и новые вложения самих инвесторов данных инвестиционных программ. Вложения более чем оправданные. Под управление структуры, которая прошла с ними самый тяжелый, со времен Великой Депрессии, Кризис. В момент, когда и рынок недвижимости, и стоимость инвестиционных паев находятся на своем ценовом дне. В преддверии неизбежного посткризисного роста.

С уважением,

Президент Группы THOR

Олег Батраченко